La Fiscalité dans l'Immobilier

Droit de mutation
Lors de l'élaboration d'un budget pour l'achat d'un bien immobilier, la partie la plus importante à prendre en compte est le droit de mutation. Le droit de mutation est un impôt prélevé par le canton et la commune sur tous transferts de biens immobiliers. Il est crucial de prendre en compte ce droit de mutation car, en effet, c'est l'impôt le plus élevé à payer pour l'acquéreur. Le droit de mutation se divise en 2 parties, un impôt cantonal de 2.2% de la valeur totale du bien immobilier au moment de la transaction et également un impôt communal allant jusqu'à 1,1% de la valeur totale de l'immeuble. L'impôt total revient donc à 3,3% de la valeur de l'immeuble au moment de la transaction, ce qui n'est pas anodin. 
Ce droit de mutation est dû dès l'inscription de l'acte d'achat au registre foncier.

Taxes communales uniques
Lors de construction, modification ou agrandissement d'un bien immobilier, certaines taxes communales uniques sont dûes. 
Chaque commune a son propre règlement de taxes concernant ses habitants, c'est pourquoi il faut vous renseignez directement auprès de celles-ci lors de l'acquisition d'un appartement, un chalet ou autre. Ce règlement donne des informations concernant les différentes obligations telles que : Taxe de raccordement d'eau au réseau, taxe concernant la renonciation de la construction d'un abri PC, taxe de raccordement aux égouts, taxe d'habitation, etc...

TVA
L'achat d'un bien immobilier n'est pas soumis à la TVA. Seuls les honoraires d'architecte, d'ingénieur et de courtage y sont soumis. Les travaux de construction également. 

Impôt sur le revenu
L'impôt sur le revenu et la fortune varie selon le coefficient d'imposition du canton et de la commune de domicile. Ces coefficients diffèrent d'une commune à l'autre. Concernant l'imposition sur des revenus de loyers, en cas d'appartements loués dans un immeuble par exemple, ces revenus seront à déclarer dans votre déclaration d'impôt annuelle et viendront simplement s'ajouter à votre revenu habituel. Vous devrez également mentionner le montant de réduction de loyer accordée au concierge, ainsi que tous les paiements reçus des locataires pour les frais accessoires, excepté chauffage et eau chaude. 

Les déductions

Les frais d'entretien
executés dans le but de maintenir la valeur actuelle de l'immeuble est déductible. Par exemple, remplacement d'éléments usés ou hors d'état de fonctionnement normal et adéquat. Il s'agit de frais de maintenance, de réparation, remplacement ou encore remise en état. 
En revanche, les frais visant à ajouter de la valeur sans forcément être nécessaire pour une exploitation adéquate du bien ne sont pas déductibles. Comme par exemple, amélioration de la qualité des matériaux, agrandissement du bien, aménagement extérieur, transformation, etc...). Il arrive qu'il soit très compliqué de distinguer des travaux d'amélioration (frais pour plus-value) ou de maintient de valeur (frais d'entretien). 

Primes d'assurances et autres frais périodiques 
Les dépenses liées à la propriété de l'immeuble comme celles-ci sont en effet déductibles des impôts, par exemple : assurance incendie, RC propriétaire, dégâts d'eau, bris de glace ou alors impôt foncier communal, voirie, etc...

Frais d'administration
Ces frais ne touchent la plupart du temps uniquement les appartements loués. Ils comprennent les honoraires de l'administrateur pour la gérance de la PPE ou encore les frais publicitaire pour la location du bien. 

Mesures d'économie d'énergie 
De nombreux investissements effectués dans le but d'économiser de l'énergie comme notamment des panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, une installation de pompes à chaleur, le remplacement de vieilles fenêtres contre des double ou triple vitrages, l'amélioration thermique des sols, murs, plafonds, toits ou conduites sanitaires sont en principe déductibles de l'imposition fiscal. C'est l'exception concernant les frais ajoutant de la plus-value à un bien immobilier. Des directives très précises ont été mises à jour par les autorités fiscales. Gardez toujours tous les justificatifs de paiement des frais d'immeuble dans le but de déduire ces contributions financières.

Impôt sur la fortune
Lors de la vente d'un bien immobilier, la commission d'estimation fiscale des immeubles notifie une nouvelle valeur d'estimation fiscale de l'immeuble en question. Il est évidemment possible de faire recours à cette décision dans un délai de 30 jours. Il est important de vérifier cette valeur et d'en être conscient car lors de la déclaration d'impôt, ce montant et uniquement celui-ci sera pris en considération à 100% pour déterminer le montant imposable. 
Lors de l'achat d'une unité d'étage dans une PPE, très souvent, la copropriété partage un fonds de rénovation. Tous les propriétaires y injectent de l'argent. Ce fonds de rénovation se retrouve souvent sous forme de compte bancaire. La part que chaque copropriétaire est proportionnelle au quote-part (millièmes) les départageant. Ce montant doit être déclaré aux impôts, par le biais d'une attestation fournie par l'administrateur. 
Les dettes hypothécaires, comme les autres dettes en général sont déductibles de la fortune.

Impôt foncier 
Chaque année, la commune dans laquelle se situe le bien immobilier facture un impôt foncier au propriétaire selon la valeur d'estimation fiscale. Le taux de cet impôt varie évidemment selon les communes mais se situe au maximum à 1,5‰ (1‰ à Nendaz).

Taxes communales périodiques
Chaque commune a son propre règlement concernant les taxes communales périodiques. Pour obtenir des informations précises, il faut se renseigner directement auprès de celles-ci. Voici quelques exemples de taxes : Epuration des eaux usées, consommation d'eau, retrait des ordures, etc...

Impôt sur les gains immobiliers
Dans le cas où vous voudriez vendre votre bien immobilier, vous devez vous acquitter un impôt sur les gains immobiliers réalisés lors de la vente. Cet impôt prend en compte la différence entre l'achat et le revente du bien. Vous pouvez ensuite déduire les frais de droit de mutation lors de l'achat ainsi que les honoraires du notaire. Cet impôt sur les gains varie en fonction du nombre d'année de détention du bien, selon une échelle stricte éditée par la loi. 
Dans le cas où vous vendez votre résidence principale dans laquelle vous avez habité, pour l'achat d'une autre résidence destinée à une fonction identique, les gains immobiliers peuvent être réinvestis et donc déduits de l'imposition. En revanche, ce réinvestissement n'est pas un cas d'exonération, mais un cas de report d'imposition du gain immobilier lors de la future vente de ce même bien. 


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