Le financement de votre bien immobilier

Principe de base
Le calcule à réaliser lors de l'achat de votre future maison de rêve mérite absolument toute votre attention. Vous ne devez laisser aucun détail de côté pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate voire très inconfortable. 
L'équation de base du financement de votre bien immobilier est très simple sur le papier : Fonds propres + Fonds de tiers 
L'objectif est de trouver le bon équilibre entre l'argent que vous disposer pour alimenter votre financement et celui que vous allez emprunter, sachant que vous aurez des charges à supporter par la suite. 

Plan financier
Le plan financier a mettre au point pour l'achat de votre futur bien dépend de plusieurs facteurs, notamment du type de bien que vous souhaitez acquérir. Il va dépendre donc si vous décidez de construire, d'acheter un objet clés en main ou d'acheter et de rénover par la suite. 
Votre plan doit comprendre différents éléments comme l'acquisition du terrain, les frais d'achat, le coût de la construction, des frais accessoires et enfin d'autres frais généraux tels que les taxes de raccordement électricité, gaz, eau, etc... 
Pour finir, votre plan financier doit également prendre en compte les éventuelles aides financières de la part de la confédération et des cantons lors de travaux dans le but d'améliorer l'efficience énergétique de votre bien comme par exemple l'installation de panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques. 
N'oubliez pas que lors de l'achat, en plus du prix du bien immobilier, certains frais s'ajouteront comme par exemple les honoraires et frais de notaire, les émoluments du registre foncier et le droit de mutation (impôt sur transaction immobilière). 
Vous pouvez donc compter environ 5% de frais d'achat sur le prix du bien immobilier et notez bien que ces frais sont à payer avec vos fonds propres et ne sont donc pas comptés dans le financement hypothécaire de votre banque. 

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Les documents à rassembler
Il est d'une importance cruciale de savoir quels documents rassembler pour votre banque ou votre compagnie d'assurance lors de demande de fonds pour l'achat d'un bien. En effet, la Suisse est plutôt pointilleuse concernant les documentations et l'administration, c'est pourquoi il est intéressant de connaître, à l'avance, les papiers nécessaires à l'acquisition d'un bien immobilier. 
Voici une liste qui vous aidera à vous retrouver lors de vos recherches : 
  • Permis de conduire
  • Situation familiale (état civil, enfants, etc...)
  • Situation financière 
  • Fonds de prévoyance : avoir de libre passage (2ème pilier)
  • Plan de situation de l'ouvrage
  • Plans de construction (photos, descriptif, etc...)
  • Plan financier (répartition 1er et 2ème rangs)
  • Volume SIA
  • Liste des entreprises
  • Extrait du registre foncier
  • Servitudes et charges
  • Acte constitutif et règlement administration de la PPE
Financement type 
Généralement, le financement d'un bien immobilier se résout de la manière suivante : 20/80. Ce qui signifie 20% de la valeur du bien alimentés en fonds propres et 80% alimentés par un tiers comme par exemple une banque ou une compagnie d'assurance. Ces derniers 80% sont en général divisés en deux parties qui sont : 65% de type 1er rang et 15% de type 2ème rang. 
Ces rangs sont en fait simplement deux types de prêts hypothécaires à taux d'intérêts légèrement différents. Le type 2ème rang aura un taux d'intérêt supérieur à celui du 1er rang. Cette manière est plus ou moins logique étant donné que si vous n'arrivez pas à rembourser vos dettes, votre immeuble se retrouvera en vente forcée et les créances du 1er sont prioritaires sur celles du 2ème rang. Donc le 2ème rang est un risque pour le créancier et ce risque a un coût, qui est donc ce taux d'intérêt légèrement supérieur. 

Fonds propres
Quels sont exactement les fonds propres possibles ? 
La partie fonds propres peut être alimentées de différentes façons : 
  • Argent en espèces
  • 2ème pilier
  • 3ème pilier A
  • Propriété du terrain (sur lequel vous projetez de construire)
  • Travaux que vous pouvez réaliser vous-mêmes
Ce dernier point n'est pas à négliger et peut influencer de manière importante votre plan de financement. 

3ème pilier A
Le 3ème pilier A est une épargne individuelle et facultative. Il est bloqué jusqu'à la retraite et bénéficie donc d'avantages fiscaux qui permettent de déduire le montant du troisième pilier A du revenu imposable. Il permet de compléter la combinaison de vos autres prévoyances mais peut également être utilisé pour le financement d'un bien immobilier, l'acquisition d'actions d'une société immobilières ou l'amortissement et remboursement de prêts hypothécaires. Cet amortissement est appelé amortissement indirect. Un tel système fonctionne de la manière suivante, à la place de rembourser directement le prêt hypothécaire, la personne verse ce montant sur un compte de 3ème pilier et, lors de la retraite, ce montant sera utilisé pour rembourser l'emprunt. Le grand avantage de ce système est que cet argent maintenu dans le troisième pilier est déductible du revenu imposable et donc apporte un bénéfice fiscal années après années. 

2ème pilier
Vous pouvez utiliser votre prévoyance professionnelle (LPP) dans trois situations différentes qui sont lors d'un départ définitif pour l'étranger, lors du début d'une activité indépendante et enfin lors de l'acquisition de votre logement ou pour l'amortissement du prêt hypothécaire de celui-ci. Certaines restrictions ont été introduites concernant l'exploitation de ces fonds telle que le financement de l'entretien usuel, qui lui ne peut pas être payé par ces fonds. Cet argent provenant de votre prévoyance est évidemment soumis à une taxation fiscale et c'est pourquoi l'institution de prévoyance a l'obligation de vous renseigner concernant la future imposition fiscale découlant de ce versement mais également concernant le montant du libre passage et les conséquences du versement anticipé sur vos futures rentes. 

Fonds empruntés
N'oubliez pas que la proportion de fonds propre et de fonds provenant d'un tier dans le financement de votre bien va déterminer vos futures charges financières. Faites attention à une règle d'or, ne permettez jamais une charge annuelle supérieure au tiers de vos revenus annuels brut. Par exemple, si vous gagnez 90'000.- brut, n'acceptez en aucun cas des charges supérieures à 30'000.-/an. Cette règle d'or vous diminue les risques de ne pas pouvoir payer vos futures charges et vous retrouver, à terme, dans une situation très inconfortable. 

Charges pour le propriétaire
Les charges financières pour le propriétaire se composent de différents éléments qui sont les suivants : 
  • Amortissement du prêt et intérêts hypothécaires
  • Taxes périodiques (impôt foncier, taxe d'épuration, taxe d'égouts, etc...)
  • Frais courants d'entretien (eau, gaz, électricité, assurances, etc...)
  • Frais périodiques d'entretien (refaire la peinture, changer un chauffage, panne d'électricité, etc...)
Pour les propriétaire dans une PPE, il faut également compter les charges possibles provenant des parties communes de l'immeuble. 
En général, il faut compter environ 1,5% de charges annuelles du montant total du bien. Bien entendu, tout dépend du soin apporté et de l'utilisation du bien. 


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